Du terrain vierge au « hyazat »
Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 15 ans sur un terrain, construit ou non, b?n?ficie d’un droit d’usage appel? « hyazat ».
La « hadoul »
Ce droit d’usage peut ?tre officialis? gr?ce ? la « hadoul » (ou encore « adoul », pluriel du nom « adil », le « sage »). Le b?n?ficiaire demande la l?gislation devant deux notaires coraniques. 12 t?moins – si le b?n?ficiaire est une femme, 24 t?moins – doivent attester la « hyazat » devant les notaires. Un acte ?crit est ?tabli qui comporte:
- ?l’?tat civil du demandeur,
- ?la p?riode d’occupation d?passant 15 ans,
- la d?signation du bien selon des bornes naturelles,
- la liste des t?moins,
- ?les signatures ou empreintes.
De la « hadoul » ? la « melkia »
Il s’agit d’un acte de propri?t? bas? sur la « hadoul », mais plus pr?cis et tenant compte des droits des tiers. On d?crit le terrain et fournit une premi?re esquisse. Il ne s’agit pas d’un arpentage m?tr? mais d’un descriptif relativement pr?cis reprenant des points de r?p?re naturels.
La « hadoul » et la description du terrain sont rendus publics afin de conna?tre d’?ventuels droits de tiers ou d’oppositions:
- ?Les responsables territoriaux (le « schir » et le « ka?d ») cherchent des renseignements sur des ayant droits ?ventuels (h?ritiers, cr?anciers, voisins…).
- ?Le projet est affich? dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la propri?t?.
Des ?ventuelles oppositions sont prises en compte et trait?es. Apr?s ce proc?d? qui peut durer plusieurs mois, la « melkia » est ?tablie. Elle est parfaitement valable juridiquement.
Cependant, l’Etat marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transf?r?s vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers « titr?s », inattaquables et d?finitifs. Ils rentrent ?galement dans la ficalit? immobili?re (taxes fonci?res).
De la « melkia » au « titre foncier »
Les ?tapes sont :
- la r?quisition du num?ro d’immatriculation
- ?le bornage officiel avec un g?om?tre d?p?ch? sur les lieux par le conservateur foncier
- ?la publicit? officielle du projet d’inscription dans la conservation fonci?re de l’immeuble et dans le journal officiel
- la r?ception et le traitement des oppositions
- l’inscription au livre foncier
- la d?livrance du titre de propri?t? (voir prochains chapitres).
Le bien titr? b?n?ficie d’une plus-value par rapport ? un bien comparable non-titr?, surtout par rapport ? la compr?hension et la mentalit? d’un acqu?reur europ?en. Cependant une « melkia » procure d?j? un bon niveau de s?curit? fonci?re et para?t incontournable dans environs 50% du stock foncier ? Marrakech et 80% ? 90% du stock foncier ? Essaouira et ses alentours.
On constate une volont? politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorit?s publiques favorisent et encouragent la proc?dure, notamment en imposant des d?lais courts aux fonctionnaires charg?s des formalit?s et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement ? disposer d’une fiscalit? fonci?re mieux ma?tris?e et donc plus on?reuse pour le propri?taire.
Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc pr?f?re hypoth?quer un bien titr?.
La proc?dure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913 que vous pouvez consulter dans les prochains chapitres.